对于绝大多数有投资行为的人来说，最熟悉的实体资产就是地产了。那之前我也出过一期影片专门给大家讲了一下我自己在商业地产的一级市场里，所经历的，看见的这个市场，在前几年是怎么样起高楼，又是怎么样快速垮掉的。
那这一期，咱们来讲一讲另外一个地产类别，就是住宅市场，也就是平时大家听说的这个 residential market。那这个市场现在是处在周期里的什么阶段，面临着什么困难，未来又可能会发生什么。
今天的助攻可能有些朋友又认识了，Jason Hartman，他在住宅地产这个市场里面可以说是很成熟的地产商和投资人了，欢迎大家去谷歌他一下。另外呢，我4月5号会在尔湾，4月6号会在旧金山，分别找个地方跟订阅我频道的观众们线下聚一下，如果你正好在这个区域，欢迎用我描述栏里的链接预约一下见面的名额，我的团队成员会跟你取得联系，确认一下。
住宅市场今年看来要涨
我们先通过如今我们掌握的一些信息，宏观的展望一下美国住宅市场在未来至少一年时间之内的动向。
Joy: 我知道你做了很多 turn key 项目，基本就是住宅领域的。那么，你认为目前市场的情况如何？
Jason: Joy，我认为这是有史以来最难预测的市场之一。如你所知，因为你关注我的工作以及我的播客和YouTube频道，我一直在做预测，而且这些预测基本上都成真了。然而，现在在新的特朗普政府下，我们正处于一个非常混乱、不稳定的时期，有很多、很多疑问标记与许多事情相关。
我会特别说关税。关税是一个非常大的问题，我认为它们将对房价产生重大影响。这有好有坏。你知道这有正面和负面，有利有弊。但这是因为有很多疑问标记，所以这是最难预测的市场之一。
话虽如此，我会说，除非发生非常特别的事情，如果我们看到大幅降低的抵押贷款利率或其他任何事情，我会说这个市场将会是一个相对稳定的市场，今年的升值非常小。如果我必须在全国范围内给出一个数字，当然，所有市场都是不同的。
在美国有将近 400 个大都市区域。在美国有 30,100个县。在美国有超过 9,000个城市。这是一个大国。所以所有的房地产都是地方性的。然而，如果你要从全国角度来看，我会说我们可能可以期待大约 4%。今年只是适度的升值。
Joy: 你能详细说明关税为什么会对住宅市场产生重大影响吗？
Jason: 特朗普政府多次威胁要对进口商品征收关税。如果你考虑到一个房子的成分，如果你是一个房屋建造者，这确实取决于你所有输入、你所有成分的稳定价格，无论是木材、铜线、石油产品、混凝土、玻璃、钢材、门把手、合页、橱柜、家电。
有这么多成分，进入一个家的建设中，你知道，许多这些输入都承受着极大的压力。并且在关税方面存在疑问标记。所以如果，如果这些进口成本增加了25%，那么房子的价格除了变得更昂贵之外别无选择，因为建筑商不会从他们的利润中承担这部分。
而且他们的利润率本来就不高。所以，我们将会看到更加昂贵的新建房屋。当我们看到更昂贵的新建房屋时，这意味着转售市场也会跟随。所以即使它不是新建的房子，我们也看到现有房屋的价格上涨压力。
此外，这也导致租金价格上涨。所以我刚才给你的 4% 数字可能会更高。所以如果你是房地产业主，你会喜欢这个。这对你来说是个好消息。这些关税对你来说实际上是个好消息。但如果你是房地产买家，这对你来说不是好消息。在我们看到这些关税的影响之前，你应该现在就采取行动。
Joy: 那么，移民部分呢？因为自从特朗普上台后，移民似乎有所限制。你怎么看？
Jason: 我认为这非常重要。我的意思是，看，非法移民并不租我们客户所拥有的那种类型的房子。他们肯定是租低端房产。
所以如果你是一个房东，你拥有比如说C类或D类的公寓大楼，你知道你的租户被驱逐出境，这将对你产生影响。这将减少你的入住率并增加你的空置率。所以，你知道，就像我说的，这些变化和政策的途中会有痛苦。然而，从长远来看，我认为它们对国家非常有利。我认为特朗普在大多数情况下都做得对。
地产分级应该怎么理解
这里我简单提一下地产这些分级哈，那在美国地产根据年份会被分为不同的等级就是Class A, B, C, D 这些，这个是根据地产的年份来定的，那Class A就是最新的，Class D 就是非常老的。
那我们就会很自然的想到，像 Class A 的地产，它虽然市场价格相对来讲可能比较高一些，但是由于比较新，维护成本相对会小很多，房客的整体收入水平也比较高。而Class B, C, D 的维护成本就比较高了，房客整体的收入水平相对也低一些。这些都是投资人在投这些地产的时候需要考虑到的一些因素，因为这都跟最终的现金流有关嘛。
当然这里也不是说 Class B, C, D的地产就不好，只是说不同的市场周期和宏观趋势会影响到不同等级的地产。而且地产是一个区域性非常强的资产，这个具体案例就需要具体分析了
Jason: 过去几年，A类公寓建筑受到的打击最大，因为市场上交付了很多新的公寓。我的意思是，去年，我们有创纪录数量的新公寓进入市场。好的。然后对于所有A类，因为新的就是A类好的。这就是定义。基本上没有人允许再建造便宜的新C类房产了。几十年来一直是这样。
所以所有的新建设都是A类。并且因此交付了很多。那个市场受到了极大的影响。我认为现在它处于底部，我们正在底部徘徊，因为现在，它已经反弹了。
公寓类建筑的建设大幅下降。好的。但是，你知道，几年前开始的所有东西都已交付。并且，你知道，还有一点要交付。但总的来说，我认为那个市场，你知道，接近它的恢复模式了。
有需求，但没货
Joy: 还有关于库存的问题。我知道在过去几年里，因为利率一直非常低。所以每个人都把房子重新贷款或类似的事情。所以现在，库存在过去几年成了一个大问题。那么现在的库存情况如何？是在增加还是减少？趋势如何？
那任何一个市场，任何一个周期里面，能够影响市场的最根本的因素就是供需关系，所以我们不管是在商业地产领域还是住宅市场领域都会非常关注市场上的供给有多少，也就是 inventory。
这里面我想多说一句，我和我的团队在跟观众单独沟通的过程中，在讨论到市场走向的时候，发现很多朋友常常都是在了解市场里面的需求是多少。当然这个非常重要，而且这个思路很自然，因为我们在生活中，绝大多数时候都是扮演需求方这个角色的，甚至是在买股票的时候，绝大多数人都是站在消费者或者需求者的视角来做出投资行为的。但是我所在的一级市场里面，我跟周围的朋友们在思考投资或者市场周期问题的时候，相对于需求方，我们会把相同甚至于是更多的精力，放在观察市场供给上面。
大家可以这么想，在一级市场里面收购或者投资的是一个商业项目，套在地产领域呢，就是在给地产租赁领域提供供给。
从地产项目开发的角度上来说，至少需要看到未来3 – 5 年的市场供给，因为建一个地产项目需要的时间至少是按年来计算的，那在项目完工的时候，根据开发商所设定的目标不同，也就是说，这房子建出来是用来卖的，还是用来租的。开发商需要考虑在这个项目完工的那时间点，租房或者购房市场里面会出现多少供给，因为这些供给的来源都是开发商的竞争对手嘛。需求不变的情况下竞争对手越少，供给端的话语权就越强嘛。所以作为投资人，投资的时候投的就是生产商品或者服务的那一端，那观察市场供给这一端的变化就格外的重要。
Jason: 库存量大约比去年这个时候高出 20% - 23%。但它仍然是历史上非常低。所以取决于你使用的统计数据，因为它们确实有所不同，有些库存统计数据，包括待售房屋和有条件的销售。而有些统计数据只包括活跃的房源。
这非常低。通常在售库存约为1%，才算是我们所说的正常市场。现在这不是买方市场。这不是一个糟糕的市场。这不是一个低迷的市场。一个正常的市场会有我们现在的两倍库存。我在这里加载一个图表，基本上显示了库存水平。
所以我们确实比以前的库存更高。这是从2015年16年起到2025年的不同年份。我们可以看到我们现在在2025年的情况。
库存比去年这个月高出28%，但比2019年新冠疫情之前低21.4%。所以库存历史上真的很低。只是为了回到正常水平，它必须翻倍，而这只是正常。这不会是负面的。这不会是一个糟糕的市场。这不会是一个衰退市场。这只是一个正常的市场。所以我们现在是正常的一半。
房贷锁定现象
Joy: 所以你仍然预期这种低于正常水平的库存会持续几年吗？我是说，特别是在低利率的情况下，人们已经有了自己的房子，谁会轻易放手？
Jason: 这被称为抵押锁定效应，你说的绝对正确。因为，大约 25% 的美国人的抵押贷款利率在3%或以下。大约 65% 的美国人的抵押贷款利率在 4% 或以下，大约 80 到 85% 的美国人的抵押贷款利率在 5% 或以下。所以他们都有非常合理的抵押贷款，非常舒适的还款，他们不愿意放弃，因为，Joy，他们意识到抵押贷款是一种资产。
这是一种无法替代的资产。你再也无法像在新冠时期那样获得那么便宜的资金了。所以，人们就是不愿意卖掉他们的房子，因为他们的抵押贷款协议太好了。这里有我没有提及的重要内容。非常重要。大约 40% 的美国人根本没有抵押贷款。
所以我一直说的一件事，这就是为什么所有预测房地产崩溃的笨蛋都是错的，错的，错的。他们将继续错下去好的。我的意思是，除非出现我们看不到未来的某种非凡情况。他们，他们相信人们会急于把他们的房子挂出来出售，他们只看到新买家以更高的抵押贷款付款和更高的房价进入市场的方式。
但他们没有看到的是，1.32 亿已经拥有房屋的人，他们有非常便宜的抵押贷款或根本没有抵押贷款，而且他们还是以低于今天价格的价格购买那些房产的。所以，正如我总是说的，如果你想要一个房地产崩溃，有一个，绝对需要一个必要的成分: 那就是你必须有数百万或数千万陷入困境的房主变成困境房屋卖家。
现在，我们有的情况正好相反。几乎没有抵押贷款拖欠可言。我在这里再给你看一个图表。这简直令人难以置信。它向你展示了这个国家当前房地产所有者的稳定性。这简直令人难以置信，他们的处境有多好。
这个图表向你展示了过去20多年每个季度的丧失抵押品赎回权活动。所以在 2003 年，基本上我们看到的丧失抵押品赎回权大约是 200,000。在大衰退期间，2007 年至 2008 年，几乎有 600,000 个，然后它就一直在下降，下降，下降。然后在新冠时期，几乎没有任何丧失抵押品赎回权活动。
我在这里放大了图表的这一部分。好的。所以你看这个活动几乎没有。它就像是不存在的。而现在，因为不再存在丧失抵押品赎回权的暂停令，这有所上升一点，但仍然比2019年低。比2020年初低。
所以丧失抵押品赎回权活动几乎没有。市场上几乎没有困境。这实际上是如果你只是去掉新冠时期，这是21年来丧失抵押品赎回权活动最低的。那么困境在哪里？你必须有困境。这里还有另一个有趣的图表。
Joy: 但我们说的是住宅部分，并不涉及商业。对。是的。因为人们有时会把商业地产和住宅地产混为一谈。那是两个不同的市场。
Jason: 商业地产大不相同。我很高兴你提到了这一点。感谢你提到这一点。是的，我，我大部分时间都在住宅市场上活动。我的意思是，我们偶尔也会涉及一些商业地产，但是，你知道，我的主要业务确实是住宅。所以我在谈论住宅地产。如果你看办公市场，办公物业状况很糟，但它们实际上也在好转。
公寓已经状况很糟糕几年了，我认为它们正在底部徘徊，很快就会开始恢复。但我在谈论的是单户住宅。好的，这个图表显示了被称为严重拖欠的贷款余额的百分比。这意味着贷款类型逾期90天或更长时间。如果你看看信用卡，大约11%的人的信用卡付款逾期 90 天或更长时间。这很糟糕，但肯定没有大衰退期间那么糟糕。那时候情况要糟糕得多。你可以在图表上看到这一点。
如果你看看学生贷款。好的。学生贷款曾有相当高的逾期率，现在几乎不存在了。你再看看抵押贷款和房屋净值信贷线。就像根本没有逾期一样。这几乎是个无从谈起的问题。逾期情况少得可以忽略不计。但这里有一个你会从婴儿潮一代那里听到的大谬误，回到之前的图表。如果你看这个，Covid时期的丧失抵押品赎回权率，它几乎不存在。就像美国只有12个人处于丧失抵押品赎回权状态。
我当然是在开玩笑，但实际上几乎没有。根本就没有。而现在大约是之前的四倍或五倍。所以所有这些只是在对人们撒谎的笨蛋会说，哦，丧失抵押品赎回权率上升了500%。好吧。与什么相比？与几乎没有相比。它实际上比大衰退期间大幅下降。并且基本上已经持续下滑了 15 年。
Joy: 那句话怎么说的来着：500 乘以 0 还是 0。
Jason: 哈哈是的，500 乘以 0 还是 0，这个表述方式好。
通胀 VS 地产投资
我之前在讲商业地产的影片里面就提到过地产是非常优秀的储存财富的资产，它储存财富的方式不光是在所谓的升值的这个角度上，而是通过合理的规划，其中就包括贷款杠杆，抵税，还有地产管理的等等，产生回报的速度可以不断的超越通货膨胀的速度。
Joy: 2021 年。当我第一次在舞台上见到你时。你提到了一些关于通货膨胀和房价的事情。我记得非常清楚，因为 Jason 有一只非常可爱的狗叫 Coco。他到哪都带着 Coco，除了上次在奥兰多。我就在想，Coco 在哪里？
所以我有点想再听听你的看法，你如何比较商品和服务以及房地产的通货膨胀趋势？
Jason: 从历史上看，Joy，每个人都说并且都知道房地产是对抗通货膨胀的最佳避风港。我们多年来一直反复听到这一点。这是一个普遍的信念。这是真的，但实际上比这更好。所以当人们以那种方式谈论通货膨胀时，他们真正看到的是他们只是说房产价值要么超过通货膨胀，要么至少与通货膨胀保持同步。
所以如果通货膨胀率是 3% ，房产通常会在历史上表现出大约 6% 的表现。所以你的增值超过了通货膨胀 3%。但正如他们在深夜购物广告中所说的: 但等等，还有更多。所以更多的部分是杠杆作用。所以当你利用那个房产时，它对通货膨胀的超越甚至更多。比如说，你支付了 20% 的首付，银行为这个房产投入了80%的资金。现在你的收益翻了五倍。
所以，记住那 3%。好吧。或者我们就用我刚才分享的 6% 的升值数字。好吧。这意味着现在你的杠杆升值回报是 30% 三零，而通货膨胀只有 3%。现在你以十倍的速度超过了通货膨胀。所以这就是投资者在投资杠杆化房地产时比其他人富有得多的方式。但等等，还有更多。它比那更好。而且，我，多年前就注册了这个商标。它的名字很长。它被称为通货膨胀诱导的债务折损。IIDD 通货膨胀诱导的债务折损。我知道，我知道，不要试图快速说十遍，绕口令。
想象一下，如果一个投资者今天来到他们最喜欢的网站 jasonhartman.com，然后点击我的网站上的房产部分，今天买下四处房产。假设这四处房产的总价值为 120 万美元，然后他们借了 100 万美元来购买这些房产。所以这是银行的 100 万美元，贷款方在交易中的钱，你自己的 20 万美元。你现在有了四处房产。
好的，为了简单起见，我们假设这是一种只付利息的贷款。实际上，获得只付利息的贷款是非常罕见的。大多数贷款都是分期偿还的。但为了简单起见，我们假设你每个月都不用还本金。你只付利息。所以今天，当你买下这些房产时，你看一下你的贷款余额，这四处房产的贷款余额为 100 万美元。
现在，根据政府数据，过去五年我们经历了大约 26% 的通货膨胀。现在，大多数人都会同意，政府的数字被低估了。他们在消费者价格指数中使用的计算方法被操纵了。而且在大多数情况下，这些数字被操纵得更低。现在有一点点讨论，也许通货膨胀实际上没有他们说的那么高。这是一个非常新的观点。就在昨天，人们开始讨论这个问题。
但让我们假设政府的数字是准确的一分钟。大多数人会说它们被大大低估了。而通货膨胀实际上是他们告诉我们的两倍。我们大多数人在去杂货店、购买健康保险时都能感受到这一点。
Joy: 还有鸡蛋。天啊！你在美国吗？幸运的你。
Jason: 我现在在哥伦比亚。我喜欢鸡蛋。我认为它们是超级食品
Joy: 太幸运了你。
Jason: 它们到处都很贵, 但这并不完全是通货膨胀。这是因为拜登政府让所有的鸡都被杀了。好的。你知道，因为禽流感的恐慌。所以我们说过去五年我们经历了 26% 的通货膨胀。
五年。所以记得我们买房时得到的声明，我们看了看，想，好的，我们欠了 100 万美元，只付利息的贷款，从现在起五年后。我们看了声明，它说我们仍然欠 100 万美元，但这 100 万美元现在通过通货膨胀贬值了 26%。
这意味着通货膨胀实际上已经偿还了你的贷款余额中的 26 万美元。这绝对令人难以置信。这太不可思议了。这被称为通货膨胀诱导的债务毁灭。这是很少有人理解或意识到正在发生的隐藏的财富创造者。它在表面之下发生，对吧？它在背景中发生。你几乎不会注意到它。想象它像一座冰山，你知道，你只能看到水面上的一点点冰山，大部分都在水下。
我们都理解这个想法。所以在水面上，当涉及到房地产投资时，我们看到正现金流和升值。这些是我们看到并意识到的东西。但在水下，我们有税收优惠。我们有杠杆作用。我们有通货膨胀诱导的债务毁灭。我们有租户每个月为我们支付抵押贷款。这是一个多维的，美丽的，美丽的资产类别。
地产作为多维回报资产
Jason: 你知道，如果你买股票，通常是一维的买低卖高。如果是分红股票，买低卖高。中间获得一些股息，两个维度。所以基本只有一到两个维度。贵重金属一维。买低卖高。以这个价格买你的黄金。所以价格就是那样。
与收入房产相比，一维是无聊的。地产是多维的，这就是为什么它是世界上历史上证明最成功的资产类别。
那说到税务问题，如果有专业的，合理的税务规划的话，避税确实是地产里面非常大的一个优势。那之所以地产是一个很好的避税工具，也是因为税法本来就是政府用来调整市场里面投资方向的一种方式，在哪个领域避税方式越多，避税力度越高，也就是代表从政府的角度上来说，他们是更希望投资者往这个方向去投入资金的，税务减免就是一种社会资源分配途径嘛。
不要追究市场时机
Joy: 我敢肯定，很多人正在看我的视频。他们要么已经是房地产投资者，要么他们想成为房地产投资者。现在是一个好时机还是一个坏时机？你认为哪个地区会是他们此刻的好选择，还是他们应该等待？
Jason: 当你有资本要投资时，你总是要问自己，你知道，你不做的事情总是有机会成本，对吗？所以这是最大的危险，试图对市场进行定时的人几乎总是错过。从长远来看，他们的表现永远不如那些不断进入市场的投资者。试图对市场进行定时是人性，你知道，如果你愿意，试图破解系统。对吗？这是一种捷径。但它通常不起作用。
我的意思是，太阳底下每个资产类别都有无数的研究，无论是股票、房地产、加密货币、贵重金属。这并不重要。每个资产市场定时者都会输，他们不会赢得比赛。市场定时不起作用。而且，你知道，世界上最著名和最成功的投资者可以说是沃伦·巴菲特。他不是一个市场定时者。好吗？他只是买入价值并持有它。事实上，他说他最喜欢的持有期是永远。
所以，你知道，我认为那种哲学是有效的。你只是买好房产，管理得好，长期持有，你就会做得很好。而历史一次又一次地证明了这一点。我们不需要研究。我们都认识人，也许是我们自己。但其他人就是这样受益的，他们只是在起伏中不断购买房产，他们没有为此烦恼，他们只是知道那是正确的地方。所以，你知道，这就是我的建议购买一些单户住宅并保留它们。
总结
我们来总结一下哈，今天这一期咱们关注了一下住宅市场的周期，总的看来呢，美国的住房是属于一个短缺的状态，这个在税法上面也可以侧面的去证实。
整体来看，住宅市场里面的供应量处于有记录以来很低的水平，这个跟疫情期间的低利率有很大的关系，那个时候我们也看到了很多人都在重新把自己的房贷利率调整到了 3% 左右，现在利率高了，不到万不得已，这些拥有很低的固定利率贷款的人不太会放弃自己手里的这个贷款，因为这么低的固定利率贷款，从长期角度上看，再把通货膨胀作为考虑因素的话，这个 30 年的非常低的固定利率也成为了大家手里资产的一部分。
不过地产这种资产地域性是非常强的，所以作为投资人来说，在投资地产的时候具体案例还得具体分析，不能因为地产整体来说是一个储存财富的资产，就盲目的进行投资，说到底，投资的目的是扩展自己人生的选择权嘛，找到适合自己的资产和回报方式才是最重要的。
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