下图是日本房价历史走势图，1985年广场协议之后日本房价加速上涨，6年后泡沫破裂。
值得注意的是，六年似乎是一个魔咒，当一国开启过度负债之后，六年之后就会难以为继，这在美国和某国身上都得到了验证。
为什么会出现这种规律性的情形？这要看产生过度负债的土壤是什么。当经济增速高的时候，投入产出比就会很高，每投入1块钱就会产生1块、2块甚至3块的高回报，此时，由于投入产出比足够高，借贷主体的现金流日益充沛，自身投资的能力就越来越强，就很容易控制自己的负债率，负债率也难以被动上升，甚至可以这么说，当经济增速处于快速上升的周期，也就不存在过度负债这个词汇。相反，当一国投资收益率下降之后，投入产出比下降，政府、企业和家庭化解债务的能力就会下降、甚至还会加速下降，负债率就很容易被动上升，同时，由于经济增速下降会导致一系列经济社会问题，ZF就会通过货币政策甚至行政政策推动社会加杠杆，在纸币时代这种操作是必然的，负债主体的负债率就会被动上升，过度负债的情形也就出现了，这就是资产价格泡沫化的形成。
当资本投资收益率下降之后，资本就无法进入实体经济领土，开始炒作楼市等资产价格，资产价格泡沫化就会导致资本投资收益率的进一步下降，而资本投资收益率的进一步下降就会进一步抑制企业和家庭收入的增长，最终让债务不可负担，已经泡沫化的资产价格也就破裂了，也让六年这个数字成为一个魔咒。
人们眼中往往看到的是资产价格的泡沫化，看到的是6年魔咒，实质上这都是一国资本资本投资收益率快速下降的结果。
泡沫破裂之后，开始出现双杀：
第一杀
泡沫破裂之后首先会遭遇第一杀，第一杀又由两个方面构成：
首先，资本投资收益率下降意味着经济日渐低迷，房地产对任何国家来说都是支柱行业之一，泡沫破裂会导致经济活动更加低迷，人们的就业压力加大，收入增速受到制约，所以，日本房地产泡沫在1992年破裂之后，其工资收入曾经在20多年中长期停滞不前，在这种情形下，就业市场的内卷就是不可避免的。
其次，房价持续下跌之后，房屋现价就开始低于买入价，甚至低于房贷额，这意味着房屋开始亏损甚至开始成为家庭的负资产，如果一个国家的房地产占居民总财产的比例很高，很多家庭就会深陷负资产的境地，这本质上就是家庭破产。
所以最近就看到了这样的报道，在机构调查数据中，东印度已经有近50%家庭的房屋现价开始低于买入价，至于有多少已经成为家庭负资产尚未有披露的数据。
第二杀
当日本房地产指数在2009年见底之后，就开始出现第二杀，第二杀也由两部分组成。
首先，房价走势开始分化，对于日本来说，以东京都核心23区、大阪核心区等极少数地区的房价开始见底甚至回升，东京都23区的房价涨势最为明显，以前在本栏目中专门介绍过东京地区房地产，现在已经成为世界的房地产明星地区，不再赘述。但从上面得第一张图明显可以看到，日本房地产指数的反弹却并不明显，这只能说明只有东京都等极少数地区的房价开始企稳，其它绝大多数地区的房子要么还在继续下跌，要么在横盘震荡。
但上述都只是表面现象，人们看到的都只是房屋的名义价格变化。下图是日本现货黄金价格走势图，最早也只能查到2008年。将东京都以外地区的房价变化与日元相对黄金的贬值幅度结合在一起来看，人们就会大吃一惊！
假设日本一个地区的房价从2009年之后开始横盘，即价格未出现明显变化，对日本来说这类地区的房地产应该还属于比较好的，但从2009年开始日本黄金现货价格已经从每盎司7.98万日元上涨至目前的49.47万日元，日元相对黄金贬值了84%，即上述处于横盘态势的房屋价值相对黄金又贬值了84%！这个贬值幅度并不低于泡沫破裂时期房屋价格的名义跌幅，从房屋贬值的角度来看，这是很典型的双杀。
此处还要进一步提示的是，上述日本现货金价走势图，实际爷是日元实际价值贬值走势图，是屠杀居民银行存款的过程。
其次，这里要进一步提示，房地产泡沫破裂是经济效率下降的结果，此时，无论政府、企业还是家庭化解债务的能力下降。但房地产泡沫破裂之后，就会在日本银行系统、部分企业等机构形成海量的坏账，对于政府来说这些机构都属于大而不能倒，就必须救助，房地产泡沫破裂又损害政府收入，但此时由于经济效率问题政府化解债务的能力又处于下降状态，最终，政府负债率就出现了快速上升，政府开始过度负债。由此就看到，1991年日本政府负债率是62.4%，2000年上升至135.6%，2007年上升至173%，到现在已经高达235%，不同机构给出的日本政府负债率数据有所不同，这里全部选取MacroMicro.com的数据。
只要说到ZF拿钱买单有些人就开心，这属于典型的开心傻，ZF永远都不会创造任何财富，ZF拿钱买单的过程最终就会形成薅羊毛的过程，薅羊毛的手段要么是直接提高名义税赋水平，要么就是对社会征收铸币税。考虑到大幅提升前者会导致社会问题，所以当代ZF主要采用后者，而名义工资涨幅低于物价涨幅，就是ZF实现铸币税的手段。所以，就看到目前日本扣除通胀之后的实际工资增长率长期都是负数，见下图。5月，日本实际工资增长是-2.9%，创出2023年以来的新高，这个真实收入的萎缩速度足以让家庭陷入快速贫困化，这是日本ZF征收铸币税的结果。看看目前日本ZF的负债率还在230%以上，就知道这个征收进程还远远望不到尽头。
最后想说三点：
第一，过度负债的典型标志之一就是房价暴涨，有些人离婚也要买房子，除了自住以改善生活之外，这时投资房产肯定是错误的，但恰恰此时又是人们对房地产的信仰空前高涨的时期，人们与会以囤房为荣。
第二，泡沫破裂之后，砖家说通缩正在进行时，就开始劝人们囤积现金，这种说法也很容易获得绝大多数人的赞同，让银行存款持续上升，某国现在就处于这个阶段。泡沫破裂之后就是ZF开始过度负债的过程，企业和家庭过度负债爆掉的是房地产泡沫，而日本ZF过度负债爆掉的就是日元纸币的信用，此时囤积现金的做法显然就是错误的，这部分人群与过度负债时期囤房的人群都是一样的。
第三，无论投资房地产、股权等，都是低阶的投资方式，都跳不出投资他人、投资法币的怪圈，而投资“人”才是高阶投资方式，所以很赞赏马斯克所说的一句话“要不惜一切代价投资自己”，大家共勉。
评论