时寒冰:对房贷LPR转换的详细解答

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最近,有不少朋友询问房贷LPR转换的问题。

此前,工行、建行、农行、中行、邮储银行等五家国有大行均发布公告称,将于8月25日起,对符合转换条件但尚未办理转换的个人住房贷款批量转换为LPR。这意味着,这些房贷客户如果没有进行房贷利率转换,将于8月25日后被“强制性”由固定利率转换为LPR定价。

房贷如果主动选择转换为固定利率,非常容易理解,就是按照贷款合同实际执行利率,偿还贷款一直到全部还清,利率都是固定不变的。

房贷如果选择LPR模式,就是选择转换为以LPR为定价基准的浮动利率。有关这方面的计算,媒体上有详细的解读,我在这里不再啰嗦。

现在的关键问题,是选择固定利率还是选择LPR模式(不主动做选择就被银行视为自动选择LPR模式)。

我的回答是:如果是短期贷款,比如,5年左右的房贷,选择LPR模式是划算的。因为,当下经济下行压力加大,货币宽松、利率下降乃是大势所趋,LPR报价顺理成章也基本上是处于下行趋势的。

如果是长期贷款,要分两种情况。

一种是长期贷款,但打算提前偿还贷款。比如,虽然是30年的长期贷款,但你不差钱,打算提前偿还,那就选择LPR模式。

另一种情况是长期贷款,且不打算提前偿还,比如30年的房贷。一定要选择固定利率。为什么?看看伊朗就知道了。伊朗是经济内循环做得最好的国家,他们一直勒着裤腰带孜孜不倦废寝忘食地进行内循环的探索,积累了罄竹难书的宝贵经验。代价是,货币贬值,通胀严重。那种贬值的速度不是一般人所能想象。建议去搜索一下就明白了。阴阳鱼,是中国传统文化的其中一个符号。如果去掉一半,单独是没有办法循环的。外循环+内循环=良性循环。如果外循环受损,内循环的结果,就是伊朗给你做出的示范。放在任何一个国家身上,都如此——当然,我国可能改写历史。各种原理和规律,被我们修改的案例举不胜举,我从不轻视我们有关部门的能力。根据以往的经验,中国必然在内循环上,也谱写出新的篇章,为经济学的发展作出前所未有的贡献。

这种情况下,不用多说什么,当然是选择固定利率,这种好处带来的快感是难以言述的,只是,若干年后才能体现出来。银行清楚不清楚呢?当然清楚。所以,银行给你的标准答案是:如果你没有主动进行房贷利率转换,将于8月25日后被“强制性”地由固定利率转换为LPR定价。注意,银行的标准答案不是给你转换成固定利率。

时寒冰:对房贷LPR转换的详细解答

如果你认为银行的眼界比较狭窄,建议洗洗眼睛重新看一遍。全球排名前列的超级银行中,中国的银行是位居世界前列的。2020年《财富》世界500强排行榜中,中国的银行共有10家进入榜单。在盈利方面,工商银行、建设银行、农业银行在500强榜单所有银行中排名前三,中国银行谦虚一点,但也排名第五。世界银行盈利前五强,中国占了四个!中国的银行为什么这么牛?因为他们有着神出鬼没的超前眼光和令人眼花缭乱的各种精湛手法,在国内从未有失手的先例。我觉得,在做选择的时候,一定要尊重他们鬼斧神工的职业素养和超凡脱俗的能力。也就是,如果是特别长期且不打算提前偿还的贷款,要转换成固定利率。

时寒冰:对房贷LPR转换的详细解答

转换成固定利率,短期看要吃点亏,但也吃不了太多亏。为什么?银行给你的方案,绝对不是让你占便宜的方案。银行占你便宜吃你豆腐的基础是早已经被锁定的——中国的房贷利率在全球都属于比较高的,不然,银行在全球的排名也不会那么高。他们是站在房奴身上婀娜多姿且妖冶地成长起来的巨人。绝不会让你因为一个选择,就占了多大便宜——我们对银行宁可错杀一千绝不漏网一个的制度安排要充满信心。再说了,像赖小民这样的,辛辛苦苦十年,也才贪污受贿17.8亿元。银行及相关的管理者,真特么太不容易了。所以,一定要记住:一旦内循环进入佳境,伊朗附体,转换成固定利率所带来的实实在在的快感就妙不可言了。

由此,答案不言自明。

之所以写这篇文章,是因为的确涉及太多人的利益,包括许多支持我的朋友们,也都非常关心这个问题。而现在网上的很多文章都是抄来抄去的,没有写到点子上。老时实在看不下去了,今天写了一篇,供朋友们参考之用。另外,近期如果得空,还会写些与大家切身利益攸关的文章,敬请关注。

草于8月18日清晨

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