中资地产债暴跌,对房企影响大吗?

2020年3月26日20:40:49 评论 139

文:富途证券

3月以来,受疫情扩散影响,全球资本市场迎来大风暴,全球股市在不同的时区上演着轮番调整。89岁的巴菲特在短短一个月内经历四次美股熔断,人生累计5次。恐慌情绪同样蔓延到了债券市场,3月以来,流动性枯竭危机之下,美国高收益美元债出现急跌。地产美元债出现史诗级大跳水,直接跌出圈,引来跨界抄底热情。

中资地产债暴跌,对房企影响大吗?
各大品牌房企发行的美元债均出现大跳水,净值单周下跌幅度超过20%的地产美元债比比皆是,对应的收益率更是飙升至20%、30%,真真是债券跌出了股票的弹性。
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恒大一个5年期美元债走势这次史诗级大跳水产生原因是什么?对疫情之下已经足够艰难的房企影响大吗?一起来看看。

01 流动性枯竭引发债券大跳水

初期,伴随二月底以来的全球疫情大爆发,投资者风险偏好降低,信用风险高企之下,高收益美元债已经开始下跌。而3月9日以来,石油暴跌引发的流动性突然抽离,形势逐步演变为美元流动性危机。3月20日,美元指数一度冲高至近103,达到近三年来新高。

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而美债利率甚至在3月15日降息100bp后,继续冲高,一度飙升至1.3%附近。
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在美元流动性紧急枯竭的背景下,各类以美元计价的非现金资产被抛售,除股市外、债券、外汇等等,几乎是无差别抛售,只为套现美元。全球流动性受到影响,根据统计3月16日-3月20日当周,主要新兴市场汇率均出现大幅贬值。

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而在债券市场,投资者风险偏好下降及流动性危机双重作用下,高收益美元债收益率持续飙升。而地产美元债恰是以高收益债为主,短短两周之内,地产美元债价格急跌,收益率攀升速度和高度均创下近五年新高。

02 大跌对地产公司有影响吗?

那么,地产海外债遭到抛售,对于房企的基本面影响大吗?下面从两个视角观察分析:1)海外债作为房企融资的重要渠道之一,大跌是否影响房企现金流?2)房企的业务基本面会受到美元流动性危机的影响吗?1、短期影响境外发债,境内可替代

地产美元债是房企的重要融资渠道之一,根据统计截至2020年3月20日,存量中资美元债共1927只,规模合计8918亿美元。

而如今美元债出现大跌,市场已将企业破产违约的风险预期无限放大。毋庸置疑的是,短期内房企的美元债发行会受到极大影响。

不过,房企融资渠道非常丰富,除了海外发债,还有销售回款、银行开发贷、信托、境内公司债以及发行股票等多种融资渠道。短期内若干一两个渠道的暂时关闭,对房企而言并非严重问题。

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从历史来看,房企对融资渠道的选择并没有非谁不可的路径依赖,切换主要受融资政策的影响。可以看到,出于调控目的,2008年至今,房企融资的各个渠道多次出现松紧变化。而地产美元债也是在2015年政策放松之后,才逐渐形成如今的大体量。
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因此,房企融资的渠道选择是动态变化的,主要受政策调控影响,也受到各个渠道的融资成本及融资难度的影响。海外发债暂时受阻,并不会影响房企的融资。此次疫情之下,虽然房企销售回款和海外发债同时受阻,但政策层面也给够了其他融资渠道的支持和放松。2月以来,多地政府出台措施,纾解房企可能面临的困境。通过调整公积金还款时间、延缓土地出让金缴纳、降低预售标准等,减少房地产企业资金压力。

从统计来看,近两月以来,发布百亿元级融资计划的房企数量增多,且融资期限基本在5年左右。同时,「疫情防控债」成为房企的重要融资手段。

根据中原地产统计,上市公司发布「疫情防控债」持续攀升。截至3月10日,债券名称标注为「疫情防控债」的公司债已发行超过150只,合计募集资金1500亿元以上。其中,与房地产相关的「疫情防控债」28只,合计募集资金337亿元。

2、疫情销售压力之下,房企能熬过美元流动性危机吗?

那么,在人口流动恢复正常、经济基本面从冲击中恢复之前,房企们能熬过这个长达半年以上的寒冬吗?

① 国内恢复生产,销售有望回暖

从数据来看,受疫情影响带来的居民外出受阻、经济活动停顿及售楼处关闭等特殊情况影响,2020年前两月全国商品房销售降幅近四成。

具体来看,2020年前2月全国商品房销售面积合计8475万平方米,同比下降 39.9%。前2月全国商品房销售额合计 8203 亿,同比下降 35.9%,销售额跌幅也相当巨大。

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不过,销售需求只是暂时被延后,3月以来,随着疫情得到控制并逐步消退,30 个大中城市商品房销售同比增速为-47.7%,较 2 月增速回升明显。可见随着复工复产、售楼处重开及居民生活恢复正常,被延后的购房需求会逐渐释放。② 国内政策宽松空间仍较大

2月以来,国内多次通过中央货币政策释放流动性、各地也出台针对性的相关扶持政策。然而随着新冠疫情在海外不断升级,国际资本市场也连续出现大幅下跌,全球金融危机引发全球经济危机的风险似乎尽在咫尺。投资者对于本就高负债负重前行的房地产行业感到担忧。

不过,从当前来看,国内政策宽松空间仍较大。一方面,美联储连续大幅降息后,中国货币政策空间进一步打开。相比美国及其他主要经济体,中国货币政策空间依然较大。同时与其他国家相比,中国疫情控制更早、措施更有力,疫情形势趋于明朗,复工复产加速,经济有望逐步企稳回升。尽管全球恐慌情绪持续蔓延,但人民币汇率有望保持相对稳定。

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另一方面,2月以来针对房地产行业的宽松政策相对来说较为保守,销售层面,需求端的刺激政策都被撤回。而融资方面,开发贷等的管控依旧严格。因此,可以说中国当前的政策空间还有很大,无论是宏观经济还是房地产行业,过去几年的去杠杆及严调控,效果是显著的。当前各项监管政策是处于非常严厉的水平下,各个方向的边际放松都能释放很强的刺激效果。

03 总结

总体来说,地产美元债大跌是全球流动性枯竭的直接反映,短期内是脱离资产实际价值的。而从房地产企业的角度,短期内海外发债渠道受到较大影响,但境内政策支持下有多种融资渠道可以替代。而相比于国外,国内的疫情治理和经济复苏情况都要乐观得多,房地产被延后的销售需求也有望随着复工复产逐渐恢复。

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