如松:新年大喜,“大礼包”在飞翔

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德国正在遭遇一场住房危机。

既然住房市场出现了危机,按正常人的理解就应该是建筑商的好日子,可以大干快上盖房子实现更多的盈利。但正常人已经理解不了德国的情形,在住房遭遇危机的同时建筑业也陷入了危机之中,甚至要求政府为建筑业提供救助,可见危机之深重。

是什么原因造成这种奇葩现象?

现在已经可以解开谜底。

很多人认为欧美是资本主义国家,这种概念有很大的误导性,今天很多欧美政府都是左翼政府,更像是社会主义政府。

全球化时期是人口全球流动速度加快的时代,发展中国家的人们不断向发达国家移民,但要融入欧美社会却也不是一朝一夕可以完成的,新移民就希望得到更多的社会救助,左派的主张是大政府小社会、政府为社会提供更多的福利,这部分人以及多数底层民众就会支持左派执政,再加上普适价值不断深入欧美人心,部分富人也支持政府增加社会福利,久而久之,左翼政府就占据了优势地位。可以长期连续执政的德国默克尔政府就是左派的典型代表,有人说她的执政成绩很好,有人说很糟,将好与差都归结于她个人身上都有失偏颇,是全球化这个时代的大背景决定默克尔代表的左翼政党可以长期执政。

左翼长期执政,也会体现在住房政策上,政府在住房市场起到了中坚作用,目的是压制价格和租金以满足中下阶层和移民的需要。

德国柏林政府就制定了每年新建40万套新公寓的目标,目的之一是增加供给,另外一个目的是隐形的,欧美都已经进入了老龄化社会,即便算上移民,人口增长也十分有限,当柏林政府每年新建40万公寓之后,就已经满足了住房市场绝大部分需求,尤其是满足了中下阶层的需求,就压制了房价和租金价格,当然就可以最大限度地争取了中下阶层、尤其是移民的选票——一切都是政治。

德国和欧美很多国家都有严格的政策,目的是限制租金价格的上涨,左翼政府执政的国家或城市就更是如此。比如,德国业主要上调租金,必须提前一定的时间通知,还必须依照政府公布的指数来进行,业主违法会受到处罚,而左翼执政的加拿大多伦多市政府更加简单粗暴,直接规定了租金年涨幅为2.5%,这个涨幅与目前的通胀差距甚远,所以这是典型的打土豪政策,甚至比马克思的古典社会主义还要社会主义。

但是,逆全球化到来、通胀开始飙升之后,立即就让这种“社会主义”的市场模式陷入了困境。

首先,逆全球化到来之后导致全球地缘动荡,各国军费和援助支出开始大幅增长。俄乌战争爆发之后,欧洲各国的军费支出开始上涨,援乌资金像流水一样,比如保加利亚刚刚公布的2024年援乌资金数量居然达到了GDP的4%。

其次,欧美利率已经飙升,利率飙升就让政府债务成本飙升。

再次,2022年开始欧洲遭遇了严重的能源危机,为了帮助居民度过难关,很多欧洲政府对居民进行补助,放大了政府开支。

最后,逆全球化、战争等因素导致欧洲国家的经济增长低迷,严重制约了政府收入。

在上述收支多重压力之,政府就只能限制非必须支出,住房建设就只能成为被牺牲的对象,通胀推升之下建设成本的飙升更直接制约了政府的建设能力,所以柏林政府竣工公寓的数量从预计的40万套下降为20万套,大多数政府都无法完成建设目标。

按照正常人的正常思维,此时私营地产商应该大显身手,但德国最大的房地产公司Vonovia却也在推迟建设项目。Vonovia是一家总部位于德国波鸿的上市公司,是大型开发商,最大股东是挪威主权财富基金(持股近15%)和美国投资公司贝莱德(7.4%),背后的实力非同小可。Vonovia公司发言人弗里德里希说,几年前每平米的建筑成本大约为3000欧元,“现如今,包括土地成本在内的每平米建筑成本大约为5000欧元。为了覆盖成本,租户需要为每平米支付20欧元”。几乎没有人能支付这笔费用。弗里德里希说:“这也不是我们的目标。需要说明的是,目前Vonovia出租的房屋每平米价格平均为7.6欧元。”

对每平米7.6欧元租金的房屋租借市场需求很大。目前Vonovia公司名下出租的公寓总共有49万套。这些公寓的空置率仅为2%,在业内可被视为“满租”,因为总有一部分房屋处于维修状态。弗里德里希表示:“每一套挂出去等待出租的公寓,短时间内都会收到数百个求租问询,柏林的求租需求尤为高。”

Vonovia公司总裁布赫对彭博社说,由于几乎没有新建项目,对居住空间的需求不断增加,其典型的市场后果就是租金也会上涨。他判断,至少在2025年之前,新建房屋的危机还会进一步加剧。

加拿大的遭遇与德国几乎一样,中部某城市正在遭遇住房短缺,政府希望为地产商提供6千万加元的无息贷款,条件是地产商必须在一定的时间内建造一定数量的住房,结果被地产商果断拒绝。根源是建筑成本已经飙升,建筑和装修工人又在遭遇短缺、工价当然大幅上涨,如果房价和租金价格依旧停留在目前的水平就会出现亏损,换谁都不会同意政府的要求。

政府投入的公寓减少,私营资本面对建筑成本飙升、租金价格被压制等问题就无法填补政府空出来的空位,同时,经过全球化之后德国也需要再工业化,这需要持续引入工人尤其是技术工人,再加上难民的涌入,这就带来了旺盛的住房需求,最终就导致住房危机和建筑业危机同时爆发。

即便在德国,能够买得起住房的也是富裕家庭,何况租房已经成为很多德国人的生活习惯,所以德国的住房拥有率只有46%,多数人是租房居住。如果德国政府准许房租快速上涨,固然会调动地产商的建设积极性,但会让部分家庭破产进而导致社会动荡和政府倒台,政府就陷入了这样的困境中。

世界已经进入动荡甚至战争周期,在未来很长时间内军费支出都会在高位,爆发大战之时军费支出会像火山喷发一样膨胀;欧美必须重建医疗、关键基础产业、部分科技产业产业链并快速扩张军火产能,高利率推动债务成本飙升,这都会推动政府支出膨胀,未来几乎不可能再依赖政府建设大量的廉价房来满足需求;再工业化一旦启动,持续的时间就至少在10年以上,住房需求会持续增加,这就意味着供需矛盾会长期存在,要化解这种矛盾就必须推动租金和价格上涨,让开发商有空间实现比较高的利润之后才能引导私人资本流入,所以未来部分国家的房地产很可能会进入租金价格和房价双涨的黄金时期。

越是主要的经济体,比如美国德国日本,它们不仅承担本国的防务压力,还要承担盟友的部分压力,扩张防务开支的压力就更大,为了本国和盟友安全重建产业链的压力也越大,政府就更没有余力投资房屋等民生设施,房地产的需求也更加旺盛,房地产市场的景气度也就越高,这可能就是日本东京地区房地产在2023年暴涨36%的深层次根源。去年就开始看多日本资产,现在,来自西边大国的人们正快速涌入东京购置不动产,这种状态应该还会持续比较长的时间。

如松:新年大喜,“大礼包”在飞翔

在这要特别陈述一下日本的情形。从上世纪九十年代开始,日本的产业就开始不断外迁,大量的产业链都转移到了东亚、东南亚等地,在资本外流、就业机会外迁和老龄化的多重打击之下,带来了日本房地产泡沫破裂。但今天,东海、台海、南海危机四伏,一旦这些航道上点燃战火,日本本土与海外的产业链联系就会被切断,日本立即就会陷入经济危机和国安危机之中,所以,今天日本经济“再独立”、国防“再独立”的要求最为迫切,集中的产业链投资与重建就会带来巨大的房地产需求释放,这很可能就是日本房地产开始井喷的根源。

这应该也是贝莱德、高盛等大鳄的资金持续流入欧洲不动产领域的深层根源。

这是逆全球化、主要国家需要经济再独立、世界进入动荡时期的独有现象,对于人们的生活来说,动荡并伴随高通胀固然是一个坏时代,但只有这样的坏时代才会提供这样的世纪好机会,好与坏总会互相对应,别辜负了坏时代提供的好机遇。

 
RS
  • 本文由 RS 发表于 2024年1月3日11:45:49
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