如松:送财童子再次降临?房价再启飙涨模式?

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在过去的文章中说过,当经济开启滞胀模式之后房地产的内在逻辑会发生根本性改变。

在经济繁荣期,房地产市场主要受供需关系和货币环境所影响,由于经济蓬勃发展人们的购买力增强,就带来了房地产的繁荣;但滞胀模式开启之后,经济增长停滞但通胀成患,导致普通居民的购买力下降,经济繁荣时期的房地产发展模式就无法持续,此时局部的房地产就主要体现出“货币”职能,其价格主要受纸币贬值所推动,这也是上世纪七十年代美国发生滞胀时大宗商品和房地产指数可以跑赢通胀的根源。

今天已经有了两则具有重要意义的范例。

第一是英国,这是一个典型的发达国家。

目前在全球主要的经济体中英国的通胀水平最高,5月的cpi已经达到9.1%,这是四十年来的最高水平,英国央行认为通胀还会继续发展,在今年内将达到11%的水平,英国在发达经济体中率先开始加息、而且加息的速度很快,参见下图,目前英国的经济增长已经处于停滞状态,6月的消费者信心指数已经达到1974年启动该项调查以来的最低点-41,这就是典型的滞胀模式,即经济增长停滞(甚至倒退)但通胀在高位不断发展。

如松:送财童子再次降临?房价再启飙涨模式?

 

如松:送财童子再次降临?房价再启飙涨模式?

按照以往经济繁荣时期的房地产思维模式,随着利率的快速提升再加上经济低迷(这抑制劳动者的工薪购买力)就会抑制房地产价格,但事实却不是如此。

英国最大的抵押贷款机构哈利法克斯(Halifax)最新的数据显示,6月英国住宅地产价格环比上涨1.8%,达到了2007年以来最大的单月涨幅。从同比来看(见下图),在去年6月英国住宅地产价格同比涨幅已经高达9.6%的基础上,今年6月的同比涨幅继续上涨到了12.4%,即随着经济增长越来越差、通胀和利率水平越来越高而房价上涨的速度反而加快了,这显然是由滞胀导致英镑加速贬值所推动,让英国的房产承担了避险功能,推动了海外和本地买家积极进入市场。事实上,避险效应也是一众分析师普遍认可的导致英国房价加速上涨的主要原因之一。按照分析师的计算,目前投资伦敦金丝雀码头的房产回报率,即出租年收入与购房成本之比约为4.3%左右。

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源源不断的人口流入(英国是移民国家),经济滞胀导致纸币贬值加速,让英国的房产体现出了避险功能进而推动了价格。

另外一个是土耳其,这是一个典型的发展中国家。

从去年8月开始,土耳其里拉加速贬值,随之而来的就是通胀开始加速发展,见下图。

如松:送财童子再次降临?房价再启飙涨模式?

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土耳其也已经进入了非常典型的滞胀模式,这就意味着里拉在快速贬值,这就让房地产市场获得了新动力,让埃尔多安实现了自己的愿望。下图为到今年1月的过去一年中土耳其房价指数走势图,从去年8月开始明显出现了加速上涨的态势,与里拉加速贬值的起点、通胀开始加速的起点高度同步。

如松:送财童子再次降临?房价再启飙涨模式?

今年6月底,国际知名房地产顾问机构莱坊(Knight Frank)发布了《2022年第一季度全球房价指数》,数据显示:在纳入研究的56个国家中,一季度的年化平均涨幅为10.2%,但土耳其房价的年化平均涨幅为110%,是所有国家中最高的。同样根据莱坊发布的《2022年第一季度全球住宅城市指数》显示,它所研究的全球150个城市的房价年化的平均涨幅为11.5%,土耳其最大城市伊斯坦布尔毫无悬念地高居榜首,为122%,土耳其首都安卡拉则屈居第二,为111.7%,位列第三的是土耳其第三大城市伊兹密尔(旧称士麦那),为105.9%。此处要注意的是,土耳其第三大城市的涨幅已经低于土耳其的总体涨幅(110%),这说明土耳其房价指数主要受两个最大的城市伊斯坦布尔和安卡拉所拉动,源于在滞胀时期经济低迷,只有核心城市才拥有比较多的就业机会,才会吸引人口流入,让核心城市房地产的避险效应体现的更加明显。而莱坊采样的其他147个城市一季度房价的年化涨幅均低于35%。

去年下半年土耳其总统埃尔多安主动推动里拉大幅贬值,当时就说过其主要目的之一就是重启房地产,现在得到了验证。

土耳其的出生率很高,是当今主要经济体中罕见的“年轻”国家,同时,土耳其还是一个开放的移民国家,这就让土耳其房地产拥有稳定的需求,货币贬值之后即给土耳其房奴解了套,核心城市的房地产还体现出避险效应,国内外买家的加速入场就推动了价格。根据2022年5月的土耳其房产销售数据,5月份,外国人在土耳其购置房产数量比去年同期增长了235.7%。

既然是一种对冲纸币贬值的避险效应,也就决定那些人口持续净流出、供过于求不断加剧的城市其房地产会主要受到滞胀时期利率不断上升的冲击(成为烫手的山芋),形成价格下跌的压力;只有那些有源源不断人口净流入的核心城市其房地产才会体现出稀缺属性(稀缺性是真正的货币必须具备的职能),具有对冲纸币贬值的避险功能,同时这些城市有更多的工作机会可以源源不断地吸引人口流入,这些城市一般也是移民的首选落脚点,这是英国伦敦以及土耳其前三大城市的房价领先上涨的根源。

全球经济正进入滞胀模式几乎已经成为整个市场的共识,这意味着经济繁荣时期房地产的发展模式已经结束,而滞胀的真实含义之一就是纸币将加速贬值(即类似今天英国和土耳其的情形),这会导致房地产行业底层逻辑的改变,避险模式很可能在未来成为整个世界的主流。

通过今天的文章,希望大家会形成自己独到的心得(如松油/管网址:如松漫谈)。

RS
  • 本文由 发表于 2022年7月14日 14:02:16
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